Tax Time Tips

1. 以个人名义购买

✅ 优点：

• 结构简单

• 利用负扣税（negative gearing）优势降低税务

• 贷款审批更容易（银行根据你的个人收入评估）

• 持有超过12个月可享受50%资本利得税（CGT）折扣

• 对物业决策有完全控制权

⚠️ 缺点：

• 无限个人责任——如果出现问题，债权人可以追索你的个人资产

• 租金收入计入你的个人收入，可能导致进入更高的税率 (Positive Gearing)

• 资产保护能力较弱

👉 适合人群： 有较强个人收入、初次投资者

2. 以公司名义购买

✅ 优点：

• 有限责任——保护个人资产

• 利润按固定的**公司税率（目前25%-30%）**纳税

• 如果有其他股东，可进行收入分配

• 个人与公司财务分离更清晰

⚠️ 缺点：

• 公司无法享受资本利得税折扣

• 设置及管理成本较高

• 很难利用负扣税（negative gearing）优势

👉 适合人群： 有意短期内交易或开发物业，而不是长期持有增值

3. 以信托名义购买（如家族信托或单位信托）

✅ 优点：

• 资产保护——所有权与受益人分离

• 收入分配灵活（可将租金收入分配给低税率的受益人）

• 持有超过12个月可享受50%资本利得税折扣

• 对家庭成员来说具备税务优势

⚠️ 缺点：

• 建立和管理费用较高

• 银行可能要求个人担保，降低资产保护作用

• 信托无法保留利润以低税率纳税——必须分配，否则会面临惩罚性税率

• 如果受益人发生变化，法律较复杂

👉 适合人群： 家庭投资者、需要收入分配灵活性或资产保护的人

4. 以自管养老金（SMSF）名义购买

✅ 优点：

• 租金收入按**15%**的养老金税率纳税

• 持有超过12个月后出售，资本利得税降至10%（在领取养老金阶段则税率为0%）

• 在养老金体系内累积资产

• 养老金法律框架下的资产保护

⚠️ 缺点：

• 借款限制严格（必须符合有限追索借款安排）

• 物业不得用于个人或关联方业务用途（除非符合商业房地产规定）

• 养老金缴纳限额限制了可以注入SMSF的资金

• 建立和维护SMSF成本高（年度审计、合规等要求）

👉 适合人群： 想在养老金账户中积累财富的投资者、高净值人士注重退休规划

📝 选择结构时需要考虑的因素：

✅ 税务优势（收入和资本利得）
✅ 责任/资产保护
✅ 借贷能力
✅ 长期规划（持有、开发、出售）
✅ 成本（设立、会计、法律）
✅ 是否需要未来灵活性

🔍 举例说明：
如果一位医生购买诊所自用，可能更适合用SMSF或信托，视税务和资产保护需求而定。
开发商可能更偏向用公司来控制风险和利用公司税率。
而初次投资者可能因简便性选择个人名义。

请注意：上述分析未包含土地税的考虑。在以个人名义、公司名义、信托或自管养老金（SMSF）名义购买物业时，评估可能产生的土地税影响非常重要。

免责声明：
本文不构成法律或财务建议。每个人的具体情况不同，应根据个别情况进行评估。如有任何问题或疑虑，请咨询您的会计师或财务顾问。

This is a critical consideration when buying a property, as the ownership structure will affect tax, liability, borrowing capacity, and future flexibility. Here’s a clear breakdown of the differences between purchasing a property under personal name, company, trust, or SMSF:

1. Buying under personal name (individual ownership)

✅ Pros:

• Simpler ownership structure

• Reduce tax payable if negative gearing

• Easier loan approval (banks assess your personal income)

• Access to the 50% capital gains tax (CGT) discount if held >12 months

• Direct control of property decisions

⚠️ Cons:

• Unlimited personal liability – creditors can claim your personal assets if things go wrong

• Rental income adds to your personal taxable income if positive gearing (may push you into a higher tax bracket)

• Less asset protection

👉 Best for: Individuals with strong personal income, or small investors starting out

2. Buying under a company

✅ Pros:

• Limited liability – protects personal assets

• Fixed company tax rate (currently 25%-30%) on profits

• May help with income splitting if structured with other shareholders

• Easier to separate personal and business finances

⚠️ Cons:

• No CGT discount for companies

• Higher compliance and accounting costs

• Harder to access negative gearing benefits

👉 Best for: Investors planning to trade or develop property rather than hold for long-term capital gain

3. Buying under a trust (e.g. discretionary or unit trust)

✅ Pros:

• Asset protection – separates ownership from beneficiaries

• Income distribution flexibility (can distribute rental income to beneficiaries on lower tax rates)

• Access to 50% CGT discount if trust holds asset >12 months

• Can be tax-effective for families

⚠️ Cons:

• More expensive setup and administration

• Lenders may require personal guarantees, reducing liability protection

• Cannot retain profits at lower tax rate – must distribute or face penalty tax

• Complex rules if beneficiaries change

👉 Best for: Family investors, people wanting income flexibility, or needing asset protection

4. Buying under a Self-Managed Super Fund (SMSF)

✅ Pros:

• Rental income taxed at 15% (superannuation tax rate)

• CGT reduced to 10% if asset held >12 months (or 0% in pension phase)

• Growing property asset inside super

• Asset protection inside superannuation law

⚠️ Cons:

• Strict borrowing restrictions (must comply with limited recourse borrowing arrangements)

• Property cannot be used for personal or related party business (unless business real property rules apply)

• Contributions caps limit how much you can contribute into SMSF

• Expensive to set up and maintain SMSF (annual audit, compliance etc)

👉 Best for: Investors wanting to grow wealth inside super, higher net-worth individuals focused on retirement

📝 Key considerations before choosing a structure:

✅ Tax benefits (income and CGT)
✅ Liability/asset protection
✅ Borrowing capacity
✅ Long-term plans (hold, develop, sell)
✅ Costs (setup, accounting, legal)
✅ Flexibility for future changes

Example:
A doctor buying rooms for her practice may prefer a SMSF or a trust, depending on tax and asset protection goals.
A developer may prefer a company to manage risks and tax rates.
A first-time investor might choose personal name for simplicity.

Would you be using the property for your own business, or purely as an investment?

Please note: the above analysis excludes land tax considerations. It’s important to assess potential land tax implications when acquiring a property under personal, company, trust, or SMSF ownership.

Disclaimer:

This article does not constitute legal or financial advice. Individual circumstances vary and should be evaluated on a case-by-case basis. For any questions or concerns, please consult your accountant or financial advisor.

房地产投资者可以通过与出租物业相关的各种税收减免，减少应税收入并增加现金流。通过这些税收减免，许多投资者可以建立更成功的房地产投资组合，改善未来投资扩展的前景。

为此，我们整理了一份清单，列出房地产投资者可以利用的最有利可图的税收减免方案，以节省开支。

1. 按揭利息

您可以申报出租物业按揭贷款所收取的利息。但是需要注意的是，您不能申报按揭贷款本金的还款。同样，如果您将部分贷款用于个人用途，那么利息减免必须相应分摊。

2. 保险费

为保护您的物业投资购买适当的保险至关重要。对于出租物业，最常见的两种保险是房东保险和建筑及内容物保险。这些保险费是可税前扣除的。如果您提前支付了保险费用，可以在同一财年内申报扣除。

3. 广告费用

如果您希望吸引合适的租户，广告和营销是必不可少的。如果您自己管理这些事务，相关费用可以税前扣除。然而，如果您聘请物业管理公司处理此过程，广告和营销费用通常包括在物业管理费中，不能单独申报。

4. 维护和修理

对出租物业进行的维护和修理费用可以税前扣除。修理包括修复物业损坏，例如更换破损的围栏或生锈的水槽，这些被视为物业的自然损耗。另一方面，维护旨在防止物业损坏，例如给露台上漆。

了解修理、维护和资本改善之间的区别非常重要。资本改善指的是将物业价值提升到其原始状态以上，例如重新铺设浴室瓷砖，这需要不同的扣除方式。

5. 旅行和交通费用

根据2017年的立法变化，您只有在从事租赁物业业务时才能申报旅行费用。具体而言，以下实体才有资格：

• 公司

• 非自我管理的养老基金

• 公共信托

• 管理投资信托

• 单位信托或合伙企业，所有成员均为上述类型的实体

6. 物业管理费

如果您的出租物业属于分契制，分契管理费可以税前扣除。

7. 物业管理服务费

使用出租物业管理服务是一种简化投资体验的常见做法。物业经理负责处理检查、租赁、广告和争议等事务。为这些服务支付的费用可以完全税前扣除，包括与物业经理沟通所产生的费用。

8. 清洁费用

有时，您可能需要安排定期清洁出租物业（例如作为租赁协议的一部分或在租户搬出后）。无论是聘请专业清洁公司还是购买清洁用品，这些费用均可作为税收扣除。然而，您自己清洁所花费的时间是不能申报扣除的。

9. 市政税

在您的物业对外出租期间，市政税是完全可扣除的，因为澳大利亚税务局（ATO）将这些费用视为生成租赁收入的持续支出。这包括地方市政部门收取的年度紧急服务税。

10. 园艺和草坪修剪

如果您的租赁协议涵盖了花园和草坪的维护，这些费用可以税前扣除。这适用于聘请草坪修剪专业人士或购买园艺用品。

11. 水费

您可以申报出租物业期间支付的水费。虽然部分费用可能由租户承担，但诸如排水费或年度服务费等费用仍然可以税前扣除。

12. 虫害控制

如果根据租赁协议，您需要负责管理物业的虫害（如跳蚤、蟑螂、蚂蚁和老鼠），相关的虫害控制费用可以税前扣除。

13. 公用事业费用

为了提升租户吸引力以及提高租金水平，公用事业费用通常包括在租赁中。需要注意的是，您支付的任何费用（如电费和网络费）均可税前扣除。

14. 法律和专业费用

只有与租赁活动直接相关的法律费用可以税前扣除。例如，如果因租户对物业的恶意损坏而采取法律行动，可以申报相关费用。但是，与购买物业相关的费用（如印花税）被视为资本成本，不能申报扣除。

15. 税务折旧计划和会计费用

保持准确的财务记录以及追踪收入和支出对房地产投资者至关重要。聘请会计处理这些事务是确保无忧体验的最简单方法。此外，聘请会计和准备税务折旧计划的费用可以在支付当年全额扣除。

16. 再融资费用

如果您为出租物业进行再融资，与此过程相关的行政费用是可税前扣除的。常见费用包括贷款设立费、提前终止费和中止费。

17. 土地税

除了主要居住地外，超过土地税门槛的物业每年都需支付土地税。您可以在每个财年将出租物业的土地税申报为税收扣除。应付金额、门槛以及任何可用的豁免或减免因州和地区而异，因此请务必核实适用的政策。

18. 房产折旧

折旧是房地产投资者唯一可用的非现金扣除项。

房产折旧指的是建筑物及其资产随着时间推移的自然损耗。ATO允许收入生成物业的所有者将其作为税收扣除申报。

折旧分为两类：建筑结构的资本工程扣除以及可移动资产的设备折旧。这些扣除可以显著累积，因此切勿忽视。

利用这些扣除对最大化出租物业的财务表现至关重要。未能利用可用的扣除可能会错失大量节省机会。

免责声明：

本篇文章不构成任何法律及财务建议，每个人的具体情况不一样，具体情况具体分析，如有任何问题，请和您的会计师或者财务顾问联系😉

大家都知道要在 Due date 之前提交报税单, 但什么时候开始报税比较好呢? 以前写过一篇文章《刚进入退税季立刻退税好吗》讲解了为什么不要一到七月份就马上报税，可能是更新网站时不小心删掉了，现重新再写一遍，昨天听税局讲座的时候也提到这点, 税局建议最好到七月底才开始报税。

不少人七月份一到报税，这种心情可以理解，毕竟现在通胀厉害生活压力大，都希望早点把钱退下来添补下家用，实际上刚到新财年, 税局系统也在调试, 一般从7月中旬才上轨道，七月初, 税局的处理时间不会很快, 而且出错率非常大. 报税软件的出错率也不小, 先头部队出现错误了, 之后就会有补丁出来。

第二点就是有工资收入人士, 最好等到 Income statement finalised才退税, 税局规定雇主必须再7月14号之前finalise 员工的income statement, 但年底很忙, 很多雇主都会延期,  没等到Finalisation 就提交的工资信息不一定准确。

现在报税, 非常依赖税局的pre filling reports, 工资单、政府福利、银行利息、股票信息、私人医疗保险等等的信息都会以电子的方式提交到税局，一般到七月底这个报告才会完整，如果有股票或者基金收入, 也有到九月份十月份才在报告上显示的可能，所以请根据自己个人情况，判断什么时候报税才能保证万无一失。

最后,有一些政策并不是7月1号之前通过的，有些政策有可能已经到报税季了才通过. 例如 财政预算提到的2万的instant asset write off的 bill 目前还没有通过. 如果在政策通过之前已经把报税单交上去了, 政策通过之后想修改, 就得提交Amendment, 虽然我可以再收一次钱, 但我还是倾向于提交最准确完整的报税单。

综上所述， 要结合个人情况，等到资料齐全并且没有错误再提交税单。考完试第一个交卷的学生并不一定会考第一， 还是需要认真仔细检查再提交考卷， 你说呢？

你可能想知道在6月30日之前产生的那些费用是可以申报的，了解财政年度可以申报的费用, 对确保申报的合法性非常重要，否则可能导致法律问题和相应的处罚。本文将探讨报税时, 可以申报的费用。 

什么是申报扣除( Claiming A Deduction)？ 

“申报扣除”是指在你的所得税申报中, 申报某些费用或损失作为税收扣除。这将减少你的应税收入并降低所欠税款或者增大退款。澳大利亚政府允许个人申报特定的扣除项，以补偿某些费用的支付。某些扣除项是基于社会政治激励措施提供的，例如鼓励个人从事慈善活动。在报税单中, 申报扣除需要提供该费用的证明，这意味着申报的任何可能的扣除项, 都需要提供收据, 或者按照税局允许的方式来计算。 

什么费用是可以申报的？ 

工作相关费用 

在财政年度内, 因工作而产生的费用是可以税前抵扣的。可以在税单申报的工作相关费用种类繁多。

这些费用包括：

汽车、交通和旅行费用

与工作相关的费用如汽油和车辆维护是在报税时可以申报的扣除项。从家到工作地点的交通费用不能申报。这些旅行费用必须是因工作而产生的，不能是因为个人原因支付的旅行费用。 

服装和工具

购买制服、防护装备以及文具和书籍等工具而产生的费用是可以在税单中申报的。 越来越多的公司允许员工在家办公，在家办公的费用, 如能源和办公用品的费用也可以作为扣除项申报。 

教育和培训费用

因工作相关的教育和培训而产生的费用是可以在税单中申报的费用。与就业相关的自我教育活动或研讨会和会议，如急救课程，是可以申报的扣除项。但孩子的学费不是可以申报的费用。 

工会费和专业会员费 

工会费、协会会费或谈判代理费都是可申报的费用。例如, 获取和维持儿童工作检查(Working With Children Check）所产生的费用是可以申报的专业会员费用。 

礼物和捐赠

可以申报的礼物或捐赠的费用，必须自愿转让金钱或财产，而且不会收到任何礼品或者收益, 礼物必须满足可扣除礼物接受者（deductible gift recipient）的要求才能申报。礼物和捐赠包括金钱或财产，包括金融资产如股票。价值必须在2澳元或以上，财产或股票的要求和估值规则可以在澳大利亚税务局网站上找到。 

投资、保险和养老金 

投资费用、收入保护险(Income Protection Insurance)、个人养老金缴款( Concessional Super Contribution) 是可以抵扣的费用。例如因赚取利息、股票分红、其他投资收入产生的费用, 防止就业收入损失而支付的保险费以及个人养老金缴款。 

结论 

总之，在财政年度结束后报税时，可以申报各种可抵扣的费用来减少应税收入, 降低所欠的税款或者最大化可退税款。可申报的扣除项包括工作相关费用如交通费用、工作服装和工具、教育和培训费用以及在家办公的费用。此外，你还可以申报捐赠给可扣除礼物接受者的礼物和捐赠、工会费、专业会员费以及与投资、保险和养老金缴款相关的费用。准确记录和保存所有打算申报的费用的收据非常重要。通过了解和利用这些扣除项，可以最大化个人的税收福利并确保遵守税收法规。然而，以上只是比较笼统的概况, 如果想获取关于个人情况的最新和具体的可扣除项信息, 建议咨询税务专业人士或参考澳大利亚税务局的指南, 税务局还有针对特定职业的报税指南。

免责声明：

本篇文章不构成任何法律及财务建议，每个人的具体情况不一样，具体情况具体分析，如有任何问题，请和您的会计师或者财务顾问联系😉

联邦预算案已经公布三个礼拜了，眼看还有四周就财政年末了，再不说点什么就来不及了😅

减税后的个人税率从1/7/2024起实施，有人以为减税之后，报2025年tax return 的才能退回来，实际情况不是这样的，澳洲的工资系统是Pay As You Go， payroll会先扣一部分税(Withholding Tax)，再把剩下的工资打到个人账户(Net Wage)，7月1号之后减税之后，PAYG会减少，个人的Take Home Pay就会相应增加。

2023-24                                      

Thresholds ($)       Rates (%)  

0 - 18,200                Tax free      

18,201 - 45,000         19%   

45,001 - 120,000       32.5%

120,001 - 180,000      37% 

Over 180,000             45% 

2024-25 

Thresholds ($)       Rates (%)  

0 - 18,200                   Tax free

18,201 - 45,000           16%

45,001 - 135,000         30%

135,001 - 190,000       37%

 Over 190,000              45%

上面是2024财年和2025财年税率的对比, 可见第二阶梯的税率从19%降到了16%， 第三阶梯的上限从12万升到了13.5万，税率从32.5%降到了30%。 那么，如何利用这个减税方案来减税避税呢？举个例子来说，假设纳税人年收入是10万，边际税率在2024财年是32.5%，2025财年是30%。假设纳税人与工作相关的费用是1千，这个费用花在2024财年可以退回325，但在2025财年只能退回300，这项费用花在2024财年会比2025财年划算。而且这笔退税可以提前一年到手，如今利率那么高，你懂的😆 所以, 如果有些必须花费的费用可提前在2024财年支付，例如进修的费用或者, 必须要买的办公用具等等。

如果个人名下有投资房，可以预付贷款利息、水费、市政费、物业费等等。

如果是小生意者(Sole Trader), 那么利用这一项条款来避税地方就更多了，而且例如购买必要的设备，如果设备的价格低于两万块的话，可以在当年一次性抵扣而不是报折旧, 还可以提前购买存货( Goods, materials etc), 预付保险费、广告费等等。

会计费用也是可以抵税的费用的，欢迎大家预付会计师的费用😁

如果大家还想了解一些其他相关的税务信息, 也可以给我留言哦~ 正在构思下一篇文章的内容~💡

免责声明：

本篇文章不构成任何法律及财务建议，每个人的具体情况不一样，具体情况具体分析，如有任何问题，请和您的会计师或者财务顾问联系😉

Hi Amy,

您好，今年的退税已经到账了，多谢多谢。

我还有个问题想咨询一下您，C’ford这个房子是2021年11月带着租客settle的，3月9号租客搬走了，然后一直空置。

本来是想做自住房，这样以后卖的时候也不用交CGT。但现在发生了一些事情打算再放出去出租，那以后卖的时候是不是要交CGT了？有没有什么办法把这个税合理地避掉？

谢谢啦，

J

Hi，J

按照目前的政策，自住房是这么规定的，一般来说，一个人同一时段只能有一个自住房。买房子的时候有租客没关系，一般来说，只要在半年内搬进去就可以当作自住房。租客搬走，你搬进去住满六个月之后，就可以搬走再次出租出去。需要注意的是自住房出租有六年期限，如果你想一直把它当作自住房避免卖房的时候交增值税，那么需要在六年内再搬回去住一段时间，然后这个六年期限又会再重新开始计算。 

Thanks，

Amy

有没发现，我在叙述的时候有好几个“一般来说”？因为澳洲的税法是世界上最复杂的税法之一，规则很多，每个规则又有些例外的情况，可以说它复杂也可以说它比较人性化，我只能讲述一般的情况，其他各种情况，没办法一一列举。具体问题具体分析，最好是找您的会计师，告诉会计师您的情况，优秀的会计师（例如我）会根据您的具体情况分析，做出结论，告诉您需要怎么做

还有一句老话叫做预防胜于治疗，当您要做某项重要的决定，尤其是与财务有关的，最好先和您的会计师谈一下，通常您的会计师最了解您的财务情况。就像您的家庭医生最了解你的身体状况一样，遇到小毛病的时候，最好去见您的GP，如果您的GP是某一方面的Specialist, 那就是药到病除，但如果他不能解决您的问题，家庭医生会把你推荐到相关的specialist 那里

会计师也是一样的，会计是有很多不同的分支，每一个分支都有他自己的规则规定，例如我不是折旧师，折旧报表超出了我的服务范围，如果报税的时候，出租房需要折旧报表，我会推荐信得过的折旧师。

讲着讲着似乎跑题了，总而言之，会计师律师医生在我们日常工作生活中都是非常重要的，要找专业的，并且信得过又放心的